热点观察:且行且珍惜--对于10-11月涉房贷款回暖的思考

在9月地产关键数据垮塌之后,央行罕见地开始发布涉房贷款的月度数据。从季度数据发布改成月度发布反映了央行对涉房贷款“纠偏”的预期管理努力。通过对过去六年的涉房贷款季度数据和最近两个月的月度数据进行整理,...

在9月地产关键数据垮塌之后,央行罕见地开始发布涉房贷款的月度数据。从季度数据发布改成月度发布反映了央行对涉房贷款“纠偏”的预期管理努力。通过对过去六年的涉房贷款季度数据和最近两个月的月度数据进行整理,热点观察认为最近两个月的涉房贷款数据具有以下三个特点:

逆季节性调节改善:11月份涉房贷款大幅增加。

“填坑”特征明显;审慎补救,非大水漫灌。如果对标2019年涉房贷款数据,房地产贷款的“常态化”恢复尚存较大距离。

最近两个月的涉房贷款纠偏优先对房地产开发贷的发放,避免今年由二三季度的涉房贷款巨额缩量引发房地产的金融风险。

基于此,对于后续涉房贷款的改善力度尚需观察,但不可盲目乐观。使用对钢价具有领先意义的国房景气指数观察现在的钢价,钢价表现虚高。

人民银行12月13日公布的数据显示,11月末,个人住房贷款余额38.1万亿元,月环比增量4013亿元,该数据往年的公布频率均是季度公布,但今年10月份开始连续两个月公布个人住房贷款余额数据。

一、10月-11月房地产资金逆季节性改善

涉房贷款历年度均呈现前高后低,符合房地产项目的建设节奏。但在今年10,11月出现了反季节性的增长,证实了在经历了第二和第三季度趋势性下滑和8-9月份银行对房地产资金发放急冻后,央行开始了显著的纠偏努力—房地产开发贷和居民个人贷款均呈现逆季节性增长。其中,房地产开发贷改善最为显著。

二、房企资金改善幅度有限,旨在纠偏填“坑”(3季度贷款缩量)

表1:涉房贷款季度增量(单位:亿元)

数据来源:整理

以2019年涉房贷款数据作为基准,衡量2021年涉房贷款偏离基准水平的程度。以2019年为基准的原因是,首先,选取基准年份优先选取近三年的某一年,而2020年受疫情干扰较大,房贷数据的季节性特征被破坏,所以最好在2018年和2019年中选取。其次,从房地产开发贷季度增量来看,2019年第二、三季度之和,小于2018年第二、三季度之和;同时,从个人住房贷款季度增量来看,2019年第二、三季度之和,约等于2018年第二、三季度之和。考虑到今年第二、三季度涉房贷款偏低,我们采用就低不就高的原则,选取2019年为基准年份,以免夸大今年涉房贷款的偏离程度。

房地产开发贷季度增量方面,2021年第二、三季度偏离基准水平为(1900+2000-(-1200)-(-1400))=6500亿元。而2021年10-11月房地产开发贷共增加约1100元。以此增速推算,2021年第四季度房地产开发贷季度增量为1650亿元,虽环比第二、三季度数据改善幅度较大,但远小于(6500-200)=6300亿元,仍不能补足因第二、三季度巨幅减量导致的贷款缺口。

同理,个人住房贷款季度增量方面,2021年第二、三季度偏离基准水平为3800亿元。而2021年10-11月个人住房贷款共增加约7000元。以此增速推算算,2021年第四季度个人住房贷款季度增量为10500亿元,虽环比第二、三季度数据有一定增加,但小于(3800+11500)亿元,不能补足因第二、三季度数据缩量而导致的个人按揭缺口,只能是部分释放前期被抑制的刚需。

由此看出,2021年10-11月虽有“填坑”,但若要弥补第二、三季度的减量仍有一定距离,房地产回归常态化长路漫漫。

三、国房景气指数继续下行,警惕螺纹价格高位风险

国房景气指数结合了房地产投资、资金、面积、销售等相关指标。通过图2不难看出该指标与上海螺纹价格高度相关且具有领先意义,一般国房景气指数领先6-8个月。国家统计局12月15日公布的数据显示,11月份国房景气指数为100.51,环比继续下行,结合房地产政治目标以稳为主不搞大水漫灌,房地产销售和地产“三面积”等相关指标仍在下行通道,预计房地产在大周期中仍处下一台阶位置,对于螺纹价格每次反弹且行且珍惜。

作者:黑色产业研究服务部王柳婷

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